Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela lokalu mieszkalnego

Coraz więcej osób decyduje się na inwestowanie w nieruchomości, które następnie zostają wynajęte. W tym celu właściciel mieszkania (dalej również jako „wynajmujący”) podpisuje umowę z lokatorem lub lokatorami (dalej również jako „najemca”). W wielu przypadkach najemcy to ludzie uczciwi, którzy opłacają terminowo czynsz i opłaty za media, a o wynajmowane mienie dbają bardziej niż o własne. Niestety, jak wiadomo, w praktyce zdarzają się wyjątki i są sytuacje, w których wynajmowanie nieruchomości, zamiast przynosić regularne korzyści, przysparza jedynie samych problemów. W niniejszym artykule zostanie szczegółowo omówiona kwestia wypowiedzenia umowy najmu (kolokwialnie mylonego z odstąpieniem od umowy najmu) przez właściciela lokalu.

Regulacje prawne

Kwestie najmu zostały uregulowane przede wszystkim w dwóch aktach prawnych, a mianowicie w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (dalej również jako „k.c.”) oraz w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej również jako „ustawa”).

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego

Pomimo równoprawnej pozycji najemcy i wynajmującego w umowie, to jeśli chodzi o możliwość wypowiedzenia umowy najemcy i wynajmującemu, to można nie zauważyć, że istnieje pewna dysproporcja, gdyż wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego jest znacząco ograniczone przepisami ustawy. Stawiając sobie za cel ochronę praw lokatorów, ustawodawca radykalnie ograniczył możliwość wypowiedzenia umowy przez wynajmującego do ściśle określonych wypadków. Katalog tych przypadków został szczegółowo wymieniony w art. 11 ustawy.

Najkrótszy miesięczny okres wypowiedzenia przewidziany jest w sytuacjach gdy:

1. pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, upomnienia najemca nadal zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący uporczywy przeciwko porządkowi domowemu czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Przykładem używania lokalu sprzecznie z umową jest prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu przeznaczonym na cele mieszkalne. Rażące wkraczanie przeciwko porządkowi domowemu to np. organizowanie głośnych zbaw oraz spożywanie alkoholu;
2. lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Ważne jest, że przepis wskazuje trzy pełne okresy płatności i najczęściej jest to miesiąc, niemniej jeśli strony umowy postanowiły, że będą dokonywały rozliczenia co 2 miesiące, wówczas należy poczekać 6 miesięcy;
3. lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Tym samym jeśli w lokalu zamieszkuje osoba, która nie jest wpisana w umowie ewentualnie jego najbliższa rodzina (żona lub dzieci) bez uprzedniej pisemnej zgody właściciela to jest to podstawa do wypowiedzenia najmu;
4. lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku;
5. lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości i jednocześnie może on używać tego lokalu, o ile spełnia on warunki dla lokalu zamiennego. Niemniej w tym przypadku czynsz musi być niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali loku.

Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia, w sytuacji gdy:

1. najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy i czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku;
2. właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeśli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny lub jeśli właściciel dostarczył mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, oprócz opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu lokalu nie później niż 3 lata na przód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich jakby otrzymał lokal zamienny. Niemniej należy podkreślić, że w tym przypadku, jeśli właściciel nie zamieszkał w nich ewentualnie przestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator może według wyboru, albo powrócić do dotychczasowego lokalu a dotychczasowych warunkach, ewentualnie żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i opłatach, które obecnie płaci, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku.

Co więcej, koszty przeprowadzki ponosi właściciel lokalu. Ponadto, co istotne, właściciel jest zobowiązany do zapłaty lokatorowi kary umownej, której wysokość wynosi 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

Nadto, wskazane warunki dotyczą również przypadku, jeśli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny – dziecko, wstępny (rodzice, dziadkowie) ewentualnie osoba w stosunku do której na właścicielu spoczywa obowiązek alimentacyjny.

Podkreślić również trzeba, że w przypadku, gdy najemca, któremu jest wypowiadany stosunek najmu, w dniu wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym mogła by zamieszkać, ani nie ma osób które są zobowiązane w stosunku do niej do alimentów, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora.

Oczywiście, powyższe przepisy znajdują zastosowanie w sytuacji, gdy strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania łączącej je umowy. Co więcej, powyżej opisane przypadki dotyczą jedynie sytuacji, w której umowę chce rozwiązać właściciel lokalu. Ustawa nie wprowadza bowiem żadnych ograniczeń w przypadku wypowiadania umów przez lokatora. Wypowiedzenie umowy powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności oraz zawierać przyczynę wypowiedzenia.

Podsumowanie

Jak wynika z powyższych rozważań, przepisy obecnie obowiązującego prawa zdecydowanie bardziej chronią prawa najemcy lokalu mieszkalnego niż interesy wynajmującego. Dlatego też przed podjęciem decyzji o wynajmowaniu lokalu, warto skonsultować się z prawnikiem, w celu sporządzenia odpowiedniej umowy, która możliwie najpełniej zabezpieczy interes właściciela lokalu.

Jeżeli zainteresował Państwa opisany wyżej temat, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią (tel.: +48 17 307 07 66, +48 12 307 09 88 lub e-mail: kancelaria@ktmh.pl) oraz do umówienia spotkania w biurze Kancelarii w Rzeszowie lub Krakowie. Istnieje także możliwość udzielenia pomocy zdalnej za pomocą środków porozumiewania się na odległość (tj. telekonferencja lub wideokonferencja).

Jagienka Jaracz-Wilk

Jestem adwokatem przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Rzeszowie. Ukończyłam studia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Rzeszowskiego na kierunkach prawo oraz administracja. Prowadzę sprawy rodzinne ze szczególnym uwzględnieniem spraw rozwodowych oraz alimentacyjnych. Zdobyte doświadczenie zawodowe wykorzystuję przeprowadzając również windykacje należności na rzecz Klientów Kancelarii.