Umowę najmu można zawrzeć na czas oznaczony i nieoznaczony. Zasadniczym zamiarem ustawodawcy była taka regulacja stosunków cywilnych, aby nie dochodziło do zawierania umów, których nie można „zakończyć”. Zasadą jest zatem, że umowę na czas nieoznaczony można zawsze wypowiedzieć. Dzisiejszy wpis poświęcony będzie jednak umowie zawartej na czas oznaczony. Rodzi się bowiem oto pytanie czy, a jeśli tak – w jakich sytuacjach można złożyć wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Należy już na wstępie zaznaczyć, że niniejszym artykułem nie są objęte sytuacje normowane przez ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. Zagadnienie to zostanie szerzej omówione w odrębnym artykule.
Spis treści
Regulacje ustawowe
Treścią umowy najmu jest natomiast takie zobowiązanie wynajmującego, aby ten oddał najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zasadniczo, to czy czynsz będzie płacony w pieniądzu czy w świadczeniach innego rodzaju pozostaje do wyboru stron umowy. Kodeks cywilny przewiduje także wymaganą formę zawarcia umowy najmu w przypadku, gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość lub pomieszczenie i wynajmuje się je na czas dłuższy niż rok – wtedy umowa powinna być zawarta na piśmie. W razie niedochowania tej formy, poczytuje się, że została zawarta na czas nieoznaczony. Podobnie w przypadku, gdy najem zawarty jest na czas dłuższy niż 10 lat. Wtedy poczytuje się taką umowę za zawartą na czas nieoznaczony.
Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony
Zasadą jest, że umowa na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziana w każdym czasie. Uprawnienie to przysługuje zarówno najemcy, jak i wynajmującemu. Strony obowiązuje wówczas okres wypowiedzenia określony w umowie, a w razie jego braku – termin ustawowy. Przepis szczególny dotyczący lokali każe jednak przyjąć odmienne uregulowanie tej kwestii. Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. „Na koniec miesiąca kalendarzowego” ma natomiast taki skutek, że jeśli umowę wypowie się w połowie miesiąca, to faktycznie przestanie ona obowiązywać dopiero pod koniec trzeciego miesiąca licząc od dnia wypowiedzenia.
Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony
Jak z kolei wygląda wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony? Zasadą jest, iż zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć tę umowę w wypadkach określonych w umowie. Tym samym, strony mogą dowolnie obrać sobie wypadki wypowiedzenia określone w umowie. Co więcej, jeśli strony nie ustalą między sobą terminu wypowiedzenia, to wypowiedzenie odnosi skutek natychmiastowy.
Poniżej należy wskazać sytuacje, w których niezależnie od istnienia odpowiednich ustaleń umownych, można wypowiedzieć umowę najmu na czas oznaczony bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Niewłaściwe używanie przedmiotu najmu
Przesłanką wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony może być niewłaściwe używanie przedmiotu najmu. Otóż jeżeli strony w umowie zastrzegą konkretny sposób korzystania z rzeczy, a mimo upomnienia, najemca nie używa jej zgodnie z ustaleniami, albo zaniedbuje ją, lub używa niezgodnie z jej przeznaczeniem, to wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Co wymaga podkreślenia, uprawnienie do wypowiedzenia przysługuje tutaj wynajmującemu.
Rękojmia za wady
Rękojmia za wady stanowi odwrotną sytuację, niemniej podobną w skutkach do tej, o której mowa powyżej. Jeśli rzecz miała wady, które uniemożliwiały przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeśli powstały później, a wynajmujący nie usunął ich w odpowiednim czasie, najemcy przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Obie powyższe sytuacje, tj. niewłaściwe używanie przedmiotu najmu i rękojmia za wady, dotyczą okoliczności stanu fizycznego lub prawnego rzeczy. W zależności od momentu powstania wad lub winy w tym zakresie uprawnienie może tyczyć się wynajmującego albo najemcy.
Wady zagrażające zdrowiu
Sytuacja niejako rozszerzająca uprawnienie najemcy do wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony to wady zagrażające zdrowiu. Otóż, gdy wady najętego lokalu są takie, że zagrażają zdrowiu najemcy lub osób zatrudnionych, może on wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Najemca może wówczas złożyć wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony nawet jeśli nie było stosownego zastrzeżenia w umowie. Odnosi się to także do sytuacji, gdy w chwili zawierania umowy najemca wiedział o tych wadach.
Niewłaściwe zachowanie najemcy
Przejść należy do kolejnej sytuacja, która uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Ma ona związek nie tyle ze stanem fizycznym lub prawnym rzeczy najętej, co z zachowaniem najemcy. Przepis ustawy wskazuje, że zachowanie najemcy musi w sposób rażący albo uporczywy wykraczać przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo czynić korzystanie z innych lokali uciążliwe. Niewłaściwe zachowanie musi być w zasadzie trwałe albo powtarzające się. Jeżeli jednorazowe wykroczenie przeciwko porządkowi domowemu było przy tym rażące, przedmiotowa sankcja również może znaleźć zastosowanie. Przepis ten ma charakter dyscyplinujący; daje wynajmującemu uprawnienie do kontroli zachowania najemcy.
Zwłoka z zapłatą czynszu
Wreszcie, jeden z najbardziej istotnych – pod kątem finansowym – wyjątków, w których złożyć można wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony, to zwłoka dłużnika z zapłatą czynszu. Jest to przepis szczególny w stosunku do uregulowań ogólnych dotyczących najmu. Zgodnie z nim, jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę zakreślając mu dodatkowy termin miesięczny do zapłaty zaległego czynszu, pod warunkiem uprzedzenia najemcy na piśmie.
Podsumowanie
Biorąc pod uwagę immanentne cechy stosunku umownego jakim jest najem, tj. oddanie rzeczy do używania przez wynajmującego i zapłatę czynszu przez najemcę, to po analizie przesłanek wypowiedzenia umowy można dojść do wniosku, że każdy przypadek wypowiedzenia umowy najmu dotyczy albo właściwości rzeczy albo właściwości związanych z czynszem, lub też z zachowaniem najemcy. Wszelkie inne sytuacje, w których dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony, muszą się określone w umowie. Jeżeli w umowie takich nie zawarto, możliwość zerwania stosunku prawnego ogranicza się do przypadków określonych w Kodeksie cywilnym. Należy także pamiętać o tym, że wypowiedzenie może przysługiwać którejkolwiek ze stron także bez ważnych przyczyn. Wystarczy, że w umowie znajdzie się takie postanowienie. Warto jeszcze mieć na uwadze terminy wypowiedzenia umowy, ponieważ jeżeli ich nie ma – wypowiedzenie ma skutek natychmiastowy.
Jeżeli zainteresował Państwa opisany wyżej temat, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią (tel.: +48 17 307 07 66, +48 12 307 09 88 lub e-mail: kancelaria@ktmh.pl) oraz do umówienia spotkania w biurze Kancelarii w Rzeszowie lub Krakowie. Istnieje także możliwość udzielenia pomocy zdalnej za pomocą środków porozumiewania się na odległość (tj. telekonferencja lub wideokonferencja).
Jagienka Jaracz-Wilk
Jestem adwokatem przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Rzeszowie. Ukończyłam studia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Rzeszowskiego na kierunkach prawo oraz administracja. Prowadzę sprawy rodzinne ze szczególnym uwzględnieniem spraw rozwodowych oraz alimentacyjnych. Zdobyte doświadczenie zawodowe wykorzystuję przeprowadzając również windykacje należności na rzecz Klientów Kancelarii.
