+48 17 307 07 66
Blog

Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość

4 maja 2018

Największą formą ingerencji w instytucję własności stanowi wywłaszczenie nieruchomości. Może ona całkowicie pozbawić prawa do własności nieruchomości, użytkowania wieczystego, ale także ograniczonego prawa rzeczowego. Ograniczone prawo rzeczowe stanowią: użytkowanie, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy hipoteka. Wywłaszczenie może zostać przeprowadzone tylko i wyłącznie na cele publiczne, w efekcie czego nieruchomość, a właściwie prawo rzeczowe do niej, zostaje przeniesione na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego.

Podstawa prawna

Wywłaszczenie zostało opisane w art. 21 ust. 2 Konstytucji, czyli w akcie prawnym najwyższego rzędu. Dopuszczalne jest jednak jedynie na cele publiczne i ze słusznym odszkodowaniem. Instytucja ta została opisana bardziej szczegółowo w przepisach art. 112 i n. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej Ustawa). Wywłaszczenie może być przeprowadzone jedynie w ściśle określonym celu publicznym, jeżeli cel ten nie może zostać zrealizowany w inny sposób, a dana nieruchomość nie może zostać nabyta w drodze umowy. Oznacza to, że możliwe będzie wywłaszczenie w przypadku, gdy nieruchomość znajduje się terenach określonych w planach zagospodarowania przestrzennego lub dla których wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego.

Organem właściwym do podjęcia decyzji administracyjnej, jaką jest wywłaszczenie, jest starosta, który wykonuje zadania z zakresu administracji rządowej. Co warto zauważyć, wywłaszczeniu może podlegać całość danej nieruchomości lub jej część. Jednak, niedopuszczalne jest pozostawienie części nieruchomości, która nie nadaje się do użytkowania. W takiej sytuacji na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w drodze umowy nabywa się również pozostała część nieruchomości.

Proces wywłaszczenia – cztery etapy

Proces przeprowadzenia wywłaszczenia można podzielić na kilka głównych etapów.

I etap

Zgodnie z Ustawą należy w pierwszej kolejności przeprowadzić rokowania najczęściej pomiędzy starostą a właścicielem lub użytkownikiem nieruchomości. Jeżeli nie doprowadzą one jednak do zawarcia umowy dotyczącej nabycia praw do danej nieruchomości, prowadzi to do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Jednak rozpoczyna się ono dopiero po dwóch miesiącach od rokowań, w których właściciel lub użytkownik może podjąć decyzję, co do przekazania nieruchomości. W przypadku nieruchomości, które nie mają uregulowanego statusu prawnego, termin ten nie jest wymagany.

II etap

Następnym etapem jest postępowanie wywłaszczeniowe. Wszczęcie postępowania następuje z urzędu po upływie wspomnianego uprzednio terminu dwóch miesięcy, dokonuje tego organ wykonawczy. Jednym z obowiązków starosty jest zgłoszenie w sądzie wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej danej nieruchomości rozpoczęcia postępowania wywłaszczeniowego.

III etap

Starosta, po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego, przeprowadza rozprawę administracyjną. Przed rozprawą, a także w jej trakcie, strony mogą składać wyjaśnienia, dokumenty i inne dowody. Na rozprawę, oprócz stron i ich pełnomocników, zostaną wezwani biegli oraz świadkowie. Jednak sama nieobecność zainteresowanej strony, nie stanowi przesłanki do jej odroczenia. Termin samej rozprawy musi zostać wyznaczony w ten sposób, aby wezwania zostały doręczone przynajmniej siedem dni przed rozprawą.

IV etap

Po rozprawie administracyjnej zostanie wydana decyzja wywłaszczeniowa. Określa ona między innymi nieruchomość, która zostanie wywłaszczona, cel tego wywłaszczenia, ale także odszkodowanie. Pamiętać należy, iż jest to decyzja administracyjna i przysługuje od niej odwołanie. Odwołanie może odnosić się do wywłaszczenia jako takiego, ale również wysokości odszkodowania.

Moment wydania decyzji nie jest równoznaczny z przejściem praw do nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Dzieje się to dopiero z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Jeżeli nie zostanie wniesione odwołanie, to nastąpi to po upływie 14 dni od dnia jej doręczenia.

Odszkodowanie

Jak już zostało wspomniane, z pojęciem wywłaszczenia odszkodowanie jest nierozłącznie związane. Ponadto, w art. 21 ust. 2 Konstytucji jasno określono, że odszkodowanie to musi być słuszne. Bardziej szczegółowe zasady odszkodowań zawarto w Ustawie. Zgodnie z art. 128 pozbawienie kogokolwiek jego własności musi zostać wyrównane odpowiednim odszkodowaniem. Najczęstszą formą wypłacenia odszkodowania jest wypłacenie całej kwoty jednorazowo w postaci pieniężnej lub też, jeżeli podmiot, którego nieruchomość wywłaszczono udzieli zgody, poprzez przyznanie mu nieruchomości zamiennej.

Wysokość odszkodowania ustalana jest na podstawie stanu nieruchomości, jej przeznaczenia, położenia, sposobu użytkowania oraz wartości ustalonej na dzień wydania decyzji.

Jak obliczyć wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość?

Odszkodowanie za wywłaszczenie odnosi się do wartości odejmowanych praw i ustala się je według wysokości powstałej szkody, chyba że zmniejszeniu ulegnie także wartość nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustala starosta w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości według jej stanu, przeznaczenia i wartości na dzień wydania decyzji. Kwota szacowana jest na podstawie wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego – biegłego z zakresu wyceny nieruchomości.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości zajętych pod drogi publiczne

Wywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne jest bardzo częstym celem tej instytucji. Jednak ten szczególny rodzaj wywłaszczenia reguluje ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tak zwana specustawa drogowa). Przewiduje ona pewne różnice w zakresie ustalenia wysokości oraz wypłacenia odszkodowań. Zgodnie ze specustawą drogową, wywłaszczenie nieruchomości, która została wydzielona pod budowę dróg następuje w dniu, w którym wydana decyzja o zezwoleniu na realizację tej inwestycji drogowej stała się ostateczna. Decyzję co do wysokości odszkodowania, wydaje się w ciągu 30 dni od tego dnia.

W przypadku, gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zawiera rygor natychmiastowej wykonalności, wypłata odszkodowania musi nastąpić w ciągu 60 dni od momentu wydania tego zezwolenia.

Jak zwiększyć wartość odszkodowania?

Wysokość odszkodowania ustalana jest na podstawie stanu i wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację drogi. Dodatkowo, kwotę odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% jej wartości, jeśli właściciel wywłaszczonej nieruchomości opuści ją niezwłocznie (lecz nie później niż w ciągu 30 dni od doręczenia mu zawiadomienia o wydaniu decyzji lub samej decyzji).

Jeżeli na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny lub inny budynek, w którym wyodrębniono lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania za wywłaszczenie powiększa się o kwotę 10 000 zł.

Podsumowanie

Wywłaszczenie nieruchomości może i ma na celu dobro ogółu i społeczeństwa, takie jak wybudowanie dróg, budowa metra czy inne inwestycje, jednak nie jest zjawiskiem pozytywnym dla osoby, której nieruchomość zostaje zabrana.

Wysokość ustalonego odszkodowania zależy w dużej mierze od przedstawionych dowodów, a ciężar dostarczenia ich spoczywa na właścicielu wywłaszczanej nieruchomości. Aby cała procedura przebiegła pomyślnie oraz żeby uzyskać odszkodowanie w odpowiedniej wysokości, najlepszą decyzją jest skierowanie sprawy w ręce profesjonalistów.

 

Prawnicy Kancelarii TMH posiadają doświadczenie, które pozwala im na zakończenie postępowań o wywłaszczenie po myśli Klienta, a także na kierowanie postępowaniem, aby uzyskane odszkodowanie stanowiło odpowiednią rekompensatę straty wywłaszczanej osoby.

 

Julia Bonusiak – prawnik Kancelarii TMH