Blog

Odszkodowanie za zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej również jako „Ustawa”) przewiduje roszczenia dla właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego w sytuacji, w której w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wystąpią negatywne konsekwencje dla jego nieruchomości. W niniejszym artykule zostanie przedstawione zagadnienie odszkodowania za zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz tryb i zasady jego dochodzenia.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Aby kompleksowo przedstawić zagadnienie, w tym miejscu warto wskazać, czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 4 Ustawy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustalane jest przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest rodzajem aktu prawnego, który obowiązuje wyłącznie na obszarze działania gminy, która go wydała. Przyjmowany jest w formie uchwały, która składa się z dwóch części, a mianowicie tekstowej oraz rysunkowej. Forma tekstowa zawiera opis planu, w którym zostaje określone przeznaczenie konkretnego terenu, warunki jego zagospodarowania, rodzaj zabudowy oraz rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Do uchwały dołączany jest załącznik stanowiący graficzną postać planu. Innymi słowy, jest to szkic, będący wiernym odzwierciedleniem rzeczywistego układu ulic i zabudowy oraz planów ich zagospodarowania, który zawiera legendę.

Zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

W zasadzie każda ze zmian dokonanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma wpływ na wartość nieruchomości, co może przejawiać się zarówno we wzroście wartości nieruchomości oraz w spadku jej wartości. Co więcej, uchwalenie bądź zmiana planu miejscowego może sprawić, że dotychczasowy sposób korzystania z całej nieruchomości lub jej części staje się ograniczony, a w niektórych przypadkach nawet niemożliwy. Niekiedy niemożliwe jest również korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z wcześniejszym przeznaczeniem lub sposobem użytkowania. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości, który poniósł szkodę może ubiegać się o:

  1. Zapłatę odszkodowania za poniesioną szkodę;
  2. Wykupu nieruchomości lub jej części;
  3. Przyznanie przez gminę nieruchomości zamiennej;

lub może żądać od gminy wypłaty różnicy między wartością nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego w przypadku, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje nieruchomość, której wartość uległa zmniejszeniu w związku z uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem otrzymania tego odszkodowania jest nieskorzystanie przez właściciela z roszczeń wymienionych powyżej. Zgodnie z art. 37 ust. 3 Ustawy termin na zgłoszenie roszczenia wynosi 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, a więc od dnia wejścia w życie uchwały.

Wskazane powyżej uprawnienia wykluczają się wzajemnie, co oznacza, że właściciel nieruchomości może skorzystać według swojego wyboru z jednego z nich. Ponadto, ww. roszczenia przysługują nie tylko właścicielom nieruchomości, ale również użytkownikom wieczystym nieruchomości.

Wysokość odszkodowania

Zgodnie z art. 37 ust. 1 Ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wysokość należnego odszkodowania określana jest w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego. Koszt sporządzenia takiego operatu wynosi ok. 2000 zł. Co istotne, zbycie nieruchomości oznacza odpłatne przeniesienie praw własności. W konsekwencji powyższego, nie można dostać odszkodowania w przypadku przeniesienia własności nieruchomości w formie darowizny.

Postępowanie o odszkodowanie

Aby zgłosić roszczenie odszkodowawcze właściciel, względnie użytkownik wieczysty, powinien złożyć wypełniony formularz wniosku wraz z wymaganymi załącznikami, tj. wypisem z aktu notarialnego dotyczącego umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości. Wniosek może zostać przesłany w dwóch formach, a mianowicie drogą elektroniczną lub tradycyjnie w formie listu poleconego.

W momencie, gdy zostaną spełnione przesłanki do realizacji roszczeń, gmina zawiera z wnioskodawcą stosowną umowę cywilno-prawną, a postępowanie jest wolne od opłat.

Wykonanie przez gminę obowiązku wynikającego z roszczeń właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości powinno nastąpić w ciągu 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Co szczególnie istotne, strony mogą ustalić inny, aniżeli sześciomiesięczny termin. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości, właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługuje prawo do naliczania odsetek ustawowych za opóźnienie.

Wymienione roszczenia mają charakter cywilnoprawny, a więc to na właścicielu, względnie użytkowniku wieczystym, ciąży obowiązek udowodnienia, że korzystanie z nieruchomości zostało ograniczone albo, że jej wartość uległa obniżeniu. Tryb odwoławczy nie występuje, natomiast wszelkie spory w sprawach roszczeń rozstrzygają sądy powszechne – cywilne.

Postępowanie przed sądem powszechnym

W przypadku braku wypłaty odszkodowania, właściciel lub użytkownik wieczysty ma możliwość skorzystania z jednej z dwóch dróg dochodzenia odszkodowania.

Pierwszą z nich jest zawezwanie do próby ugodowej – jest to rozwiązanie tańsze, gdyż opłata wynosi 300,00 zł, i pozwalające na szybsze zakończenie sprawy. Zawezwanie do próby ugodowej ma duże znaczenie dla sprawy, albowiem niezależnie od tego czy ugoda zostanie zawarta, zostanie przerwany bieg przedawnienia.

W sytuacji, gdy zawezwanie do próby ugodowej nie przyniesie oczekiwanego efektu, należy wystąpić z pozwem. Oczywiście, można pominąć drogę zawezwania do ugody i od razu skierować sprawę na drogę postępowania sądowego. Opłata od pozwu wynosi 5 % wartości przedmiotu sporu, co oznacza, że jej wysokość zależy każdorazowo od wartości dochodzonego odszkodowania. Warto jednak zaznaczyć, że maksymalnie opłata ta wynosi 100.000,00 zł. W postępowaniu sądowym sąd przeprowadzi dowód z opinii biegłego sądowego do spraw szacowania nieruchomości, co może wiązać się dla właściciela nieruchomości (Powoda) z obowiązkiem wpłacenia zaliczki na poczet opinii biegłego. Jeśli opinia będzie niekorzystna, wówczas pojawi się konieczność uzupełnienia opinii, względnie powołania nowego biegłego, co będzie się wiązało z dalszymi kosztami oraz z wydłużeniem postępowania sądowego. Co ważne, Sąd co do zasady powinien uznać roszczenie, niemniej może zasądzić niższą kwotę, aniżeli dochodzona pozwem. Wówczas właścicielowi przysługuje możliwość złożenia apelacji do sądu II instancji. Opłata od apelacji wynosi 5 % wartości przedmiotu zaskarżenia, a więc 5 % od kwoty, która stanowi różnicę pomiędzy dochodzoną, a zasądzoną przez Sąd I Instancji kwotą.

Adwokaci Kancelarii TMH, posiadają bogate doświadczenie w zakresie prowadzenia spraw odszkodowawczych. Prawnicy Kancelarii oferują swoim Klientom pomoc poprzez udzielenie jednorazowej porady prawnej obejmującej wszechstronną analizę indywidualnej sprawy, jak również podejmują się reprezentowania Klienta w postępowaniu sądowym. Kancelaria TMH działa zarówno na terenie Rzeszowa, Krakowa, Katowic oraz całego kraju.

Jagienka Jaracz-Wilk – adwokat w Kancelarii Prawnej TMH

Kontakt
Podane przez Państwa dane osobowe przetwarzane będą w celu i w zakresie niezbędnym do udzielenia odpowiedzi na przesłane zapytanie. Podstawą prawną przetwarzania jest w tym przypadku art. 6 ust. 1 lit. f RODO, czyli prawnie uzasadniony interes administratora w postaci kontaktu biznesowego z użytkownikami strony. Udostępnienie przez Państwa danych jest dobrowolne, jednakże jest ono niezbędne do udzielenia odpowiedzi na pytanie. Więcej informacji na temat przetwarzania Państwa danych osobowych przez Kancelarię TMH zawarto w Polityce prywatności.

Kancelaria Prawna TMH

ul. Dominikańska 1A,
35-077 Rzeszów

Tel: (17) 307 07 66

Rynek Dębnicki 6/3,
30‑319 Kraków

Tel: (12) 307 09 88

Ocena Google
5.0
Na podstawie 63 recenzji
×