Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej również jako „Ustawa”) przewiduje roszczenia dla właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego w sytuacji, w której w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wystąpią negatywne konsekwencje dla jego nieruchomości. W niniejszym artykule zostanie przedstawione zagadnienie odszkodowania za zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz tryb i zasady jego dochodzenia.
Spis treści
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Aby kompleksowo przedstawić zagadnienie, w tym miejscu warto wskazać, czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 4 Ustawy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustalane jest przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest rodzajem aktu prawnego, który obowiązuje wyłącznie na obszarze działania gminy, która go wydała. Przyjmowany jest w formie uchwały, która składa się z dwóch części, a mianowicie tekstowej oraz rysunkowej. Forma tekstowa zawiera opis planu, w którym zostaje określone przeznaczenie konkretnego terenu, warunki jego zagospodarowania, rodzaj zabudowy oraz rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Do uchwały dołączany jest załącznik stanowiący graficzną postać planu. Innymi słowy, jest to szkic, będący wiernym odzwierciedleniem rzeczywistego układu ulic i zabudowy oraz planów ich zagospodarowania, który zawiera legendę.
Zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
W zasadzie każda ze zmian dokonanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma wpływ na wartość nieruchomości, co może przejawiać się zarówno we wzroście wartości nieruchomości oraz w spadku jej wartości. Co więcej, uchwalenie bądź zmiana planu miejscowego może sprawić, że dotychczasowy sposób korzystania z całej nieruchomości lub jej części staje się ograniczony, a w niektórych przypadkach nawet niemożliwy. Niekiedy niemożliwe jest również korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z wcześniejszym przeznaczeniem lub sposobem użytkowania. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości, który poniósł szkodę może ubiegać się o zapłatę odszkodowania za poniesioną szkodę albo wykup nieruchomości lub jej części ewentualnie przyznanie przez gminę nieruchomości zamiennej. Jednocześnie, to organ podejmuje samodzielnie decyzję w zakresie wyboru sposobu rekompensaty za zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Warunkiem otrzymania odszkodowania jest nieskorzystanie przez właściciela z roszczeń wymienionych powyżej. Zgodnie z art. 37 ust. 3 Ustawy termin na zgłoszenie roszczenia wynosi 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, a więc od dnia wejścia w życie uchwały. Warto zaznaczyć, że termin ten dotyczy jedynie przypadków, w których właściciel nieruchomości sprzedał nieruchomość i żąda odszkodowania za fakt jej sprzedaży i utraty jej wartości będącej konsekwencją uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Do roszczeń o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości lub do jej wykupu obowiązuje ogólny okres przedawnienia, określony w art. 118 ustawy z dnia 23 kwietnia 964 r. Kodeks cywilny, tj. obecnie 6 lat. Warto jednak zasygnalizować, że w dniu 9 lipca 2018 r. weszła w życie nowelizacja, która skróciła dotychczasowe okresy przedawnienia z 10 lat do 6 lat, natomiast wobec faktu, że znakomita większość planów zagospodarowania przestrzennego została wydana przed jego nowelizacją, powoduje, że do nich ma w dalszym ciągu zastosowanie 10 letni okres przedawnienia.
Warto również wskazać, że określone powyżej roszczenia przysługują nie tylko właścicielom nieruchomości, ale również użytkownikom wieczystym nieruchomości.
Wysokość odszkodowania
Zgodnie z art. 37 ust. 1 Ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wysokość należnego odszkodowania określana jest w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego. Koszt sporządzenia takiego operatu wynosi ok. 2000 zł. Co istotne, zbycie nieruchomości oznacza odpłatne przeniesienie praw własności. W konsekwencji powyższego, nie można dostać odszkodowania w przypadku przeniesienia własności nieruchomości w formie darowizny.
Postępowanie o odszkodowanie
Aby zgłosić roszczenie odszkodowawcze właściciel, względnie użytkownik wieczysty, powinien złożyć wypełniony formularz wniosku wraz z wymaganymi załącznikami, tj. wypisem z aktu notarialnego dotyczącego umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości. Wniosek może zostać przesłany w dwóch formach, a mianowicie drogą elektroniczną lub tradycyjnie w formie listu poleconego. W momencie, gdy zostaną spełnione przesłanki do realizacji roszczeń, gmina zawiera z wnioskodawcą stosowną umowę cywilno-prawną, a postępowanie jest wolne od opłat.
Wykonanie przez gminę obowiązku wynikającego z roszczeń właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości powinno nastąpić w ciągu 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Co szczególnie istotne, strony mogą ustalić inny, aniżeli sześciomiesięczny termin. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości, właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługuje prawo do naliczania odsetek ustawowych za opóźnienie.
Wymienione roszczenia mają charakter cywilnoprawny, a więc to na właścicielu, względnie użytkowniku wieczystym, ciąży obowiązek udowodnienia, że korzystanie z nieruchomości zostało ograniczone albo, że jej wartość uległa obniżeniu. Tryb odwoławczy nie występuje, natomiast wszelkie spory w sprawach roszczeń rozstrzygają sądy powszechne – cywilne.
Postępowanie przed sądem powszechnym
W przypadku braku wypłaty odszkodowania, właściciel lub użytkownik wieczysty ma możliwość skorzystania z jednej z dwóch dróg dochodzenia odszkodowania.
Pierwszą z nich jest zawezwanie do próby ugodowej – jest to rozwiązanie tańsze, gdyż opłata wynosi 300,00 zł, i pozwalające na szybsze zakończenie sprawy. Zawezwanie do próby ugodowej ma duże znaczenie dla sprawy, albowiem niezależnie od tego czy ugoda zostanie zawarta, zostanie przerwany bieg przedawnienia.
W sytuacji, gdy zawezwanie do próby ugodowej nie przyniesie oczekiwanego efektu, należy wystąpić z pozwem. Oczywiście, można pominąć drogę zawezwania do ugody i od razu skierować sprawę na drogę postępowania sądowego. Opłata od pozwu wynosi 5 % wartości przedmiotu sporu, co oznacza, że jej wysokość zależy każdorazowo od wartości dochodzonego odszkodowania. Warto jednak zaznaczyć, że maksymalnie opłata ta wynosi 100.000,00 zł. Warto jednak zaznaczyć, że w związku z nowelizacją ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych od 21 sierpnia 2019 r. opłata od pozwu wynosi odpowiednio:
- dla roszczeń do 500 złotych – w kwocie 30 złotych;
- dla roszczeń w wysokości powyżej 500 złotych do 1500 złotych – w kwocie 100 złotych;
- dla roszczeń w wysokości powyżej 1500 złotych do 4000 złotych – w kwocie 200 złotych;
- dla roszczeń w wysokości powyżej 4000 złotych do 7500 złotych – w kwocie 400 złotych;
- dla roszczeń w wysokości powyżej 7500 złotych do 10 000 złotych – w kwocie 500 złotych;
- dla roszczeń w wysokości powyżej 10 000 złotych do 15 000 złotych – w kwocie 750 złotych;
- dla roszczeń w wysokości powyżej 15 000 złotych do 20 000 złotych – w kwocie 1000 złotych.
W postępowaniu sądowym sąd przeprowadzi dowód z opinii biegłego sądowego do spraw szacowania nieruchomości, co może wiązać się dla właściciela nieruchomości (Powoda) z obowiązkiem wpłacenia zaliczki na poczet opinii biegłego. Jeśli opinia będzie niekorzystna, wówczas pojawi się konieczność uzupełnienia opinii, względnie powołania nowego biegłego, co będzie się wiązało z dalszymi kosztami oraz z wydłużeniem postępowania sądowego. Co ważne, Sąd co do zasady powinien uznać roszczenie, niemniej może zasądzić niższą kwotę, aniżeli dochodzona pozwem. Wówczas właścicielowi przysługuje możliwość złożenia apelacji do sądu II instancji, która podlega opłacie w takiej wysokości, jak opłata od pozwu.
Jeżeli zainteresował Państwa opisany wyżej temat, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią (tel.: +48 17 307 07 66, +48 12 307 09 88 lub e-mail: kancelaria@ktmh.pl) oraz do umówienia spotkania w biurze Kancelarii w Rzeszowie lub Krakowie. Istnieje także możliwość udzielenia pomocy zdalnej za pomocą środków porozumiewania się na odległość (tj. telekonferencja lub wideokonferencja).
Jagienka Jaracz-Wilk
Jestem adwokatem przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Rzeszowie. Ukończyłam studia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Rzeszowskiego na kierunkach prawo oraz administracja. Prowadzę sprawy rodzinne ze szczególnym uwzględnieniem spraw rozwodowych oraz alimentacyjnych. Zdobyte doświadczenie zawodowe wykorzystuję przeprowadzając również windykacje należności na rzecz Klientów Kancelarii.
