Blog

Roszczenia wynikające ze zmiany przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Polityka przestrzenna, a w szczególności polityka związana z kształtowaniem krajobrazu miejscowego przez jednostki samorządu terytorialnego oraz przez organy administracji rządowej realizowana jest w oparciu o przepisy Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: „Ustawa”). W ramach planowania i zagospodarowania przestrzennego uwzględnia się w szczególności wymagania ładu przestrzennego, walory architektoniczne i krajobrazowe, ale także prawo własności i walory ekonomiczne przestrzeni, oraz inne aspekty, o których szerzej mowa w Ustawie. Należy jednak zwrócić szczególną uwagę na to, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Mówiąc krótko, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem, w oparciu o który następuje organizacja terenów należących do (najczęściej) danej jednostki samorządu terytorialnego. Miejscowy plan uchwala rada gminy, stwierdzając, że nie narusza on ustaleń studium uwarunkowań, rozstrzygając także jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji inwestycji mających się odbyć na tym terenie. Jak już krótko wcześniej zasygnalizowałem, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinien uwzględniać przy zagospodarowaniu terenu, także prawo własności. Ustawa przewiduje szczególny tryb realizacji uprawnień właścicielskich związanych z prawem własności.

Roszczenia właściciela związane z nieruchomościami objętymi miejscowym planem

Egzemplifikacją przepisów o ochronie prawa własności związanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest art. 36 Ustawy, zgodnie z którym właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługują konkretne żądania od gminy, w sytuacji, gdy wskutek uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. 

Art. 36 Ustawy precyzuje, że właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje roszczenie o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę albo roszczenie o wykupienie nieruchomości lub jej części. Ustęp 2 Ustawy przewiduje jednak pewien wyjątek, otóż zgodnie z jego treścią, realizacja roszczeń właściciela w stosunku do gminy, o których mowa powyżej może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę nieruchomości zamiennej. Roszczenia właściciela wygasają wówczas z momentem podpisania umowy zamiany.

Odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę jest roszczeniem kompensującym, ale ograniczającym odszkodowanie o „utracone korzyści”. W kontekście tego żądania można mówić wyłącznie o już poniesionej szkodzie. Z kolei roszczenie o wykupienie nieruchomości albo jej części, może być stosowane w sytuacji dalej idących ograniczeń możliwości zagospodarowania danej nieruchomości. W doktrynie nazywa się ten przypadek „wywłaszczeniem planistycznym” – czyli formalnym i faktycznym pozbawieniem danego podmiotu wszelkich atrybutów właściciela lub użytkownika wieczystego (zob. M. Nowak, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz do ustawy i przepisów powiązanych, Warszawa 2020). 

Wybór roszczenia przysługuje właścicielowi, lub analogicznie użytkownikowi wieczystemu i wykonywa się je poprzez zawarcie stosownej umowy z gminą. W sytuacji, gdy gmina nie zrealizuje ciążącego na niej obowiązku w ustawowym terminie, bądź innym ustalonym przez strony (właściciela i gminę), a także w przypadku sporów co do roszczeń właściciela, właściwe do rozstrzygania tychże sporów są sądy powszechne. 

Oznacza to, że drogą odwołania od braku realizacji obowiązków gminy są nie sądy administracyjne, ale cywilne, a środkiem dochodzenia roszczeń jest powództwo cywilne. Taka okoliczność ma fundamentalne znaczenie dla oceny sytuacji, w których dochodzi do unieważnienia bądź zmiany miejscowego planu.

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w toku postępowania sądowego

Kluczowe dla możliwości dochodzenia roszczeń uprawnionego są w tym przypadku dwie „rzeczywistości” – procesowa i pozasądowa. W pierwszej, uprawniony dochodzi zapłaty w ramach odszkodowania z uwagi na uchwalenie konkretnego miejscowego planu, zgodnie z przesłankami o których mowa w art. 36 Ustawy. Sytuacja pozasądowa także jest dynamiczna, może dojść bowiem do zmiany miejscowego planu w toku postępowania sądowego (po wniesieniu pozwu), wskutek której powód formalnie przestaje być uprawniony do dochodzenia zapłaty. Oznacza to, że w momencie wnoszenia powództwa, jego roszczenie było zasadne, ale już w chwili wyrokowania (sąd cywilny wydaje bowiem wyrok w oparciu o stan faktyczny na moment wyrokowania) roszczenie powoda jest bezprzedmiotowe. W orzecznictwie utrwalił się jednak pogląd, zgodnie z którym pozwanego można uznać za wygrywającego sprawę wskutek cofnięcia pozwu przez powoda, lecz mimo to obciążonego obowiązkiem zwrotu kosztów procesu w takich sytuacjach, gdy w momencie wytoczenia powództwa roszczenie powoda było zasadne, a cofnięcie tegoż powództwa jest konsekwencją zaspokojenia przez pozwanego roszczenia powoda (zob. postanowienie SN z dnia 12.04.2012 r., sygn. II CZ 208/11).

Powyższe spostrzeżenie jest o tyle istotne, że w sytuacjach gdy dochodzi do zmiany planu miejscowego w toku postępowania sądowego, powód (poszkodowany) nie musi się obawiać, że będzie go obciążał obowiązek zwrotu na rzecz jednostki samorządu terytorialnego kosztów postępowania. Jest to szczególnie istotne w tego typu sprawach, ponieważ, zgodnie z przepisami proceduralnymi, powód obowiązany jest do ponoszenia kosztów sądowych, w zależności od wartości przedmiotu sporu oraz innych wpadkowych wydatków (koszty opinii biegłego, ekspertyz, itp.) które w sprawach o nieruchomości często są bardzo wysokie. 

Jeżeli zainteresował Państwa opisany wyżej temat, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią (tel.: +48 17 307 07 66 e-mail: kancelaria@ktmh.pl) oraz do umówienia spotkania w biurze Kancelarii w Rzeszowie lub Krakowie.

Kontakt
Podane przez Państwa dane osobowe przetwarzane będą w celu i w zakresie niezbędnym do udzielenia odpowiedzi na przesłane zapytanie. Podstawą prawną przetwarzania jest w tym przypadku art. 6 ust. 1 lit. f RODO, czyli prawnie uzasadniony interes administratora w postaci kontaktu biznesowego z użytkownikami strony. Udostępnienie przez Państwa danych jest dobrowolne, jednakże jest ono niezbędne do udzielenia odpowiedzi na pytanie. Więcej informacji na temat przetwarzania Państwa danych osobowych przez Kancelarię TMH zawarto w Polityce prywatności.

Kancelaria Prawna TMH

ul. Dominikańska 1A
35-077 Rzeszów

Tel: (17) 307 07 66

Rynek Dębnicki 6/3
30‑319 Kraków

Tel: (12) 307 09 88

Ocena Google
5.0
Na podstawie 87 recenzji
×