Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – elementy umowy oraz jej skutki

Rozważania w tej materii należy rozpocząć od wyjaśnienia ustawowej definicji umowy przedwstępnej. Zgodnie z ustawą Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 z późn. zm.,) „umowa przedwstępna to taka, w której jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej)”. Zatem zawarcie tego typu umowy ma przede wszystkim skutkować podpisaniem umowy definitywnej w przyszłości. Takie rozwiązanie pełni funkcje gwarancyjną tj. przyrzeczenie że w określonym terminie umowa właściwa zostanie zawarta, co rozpatrywać można jako wzajemne zabezpieczenie stron. W swojej treści powinna zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy definitywnej, takie jak:

• data i miejsce zawarcia umowy,
• strony umowy,
• przedmiot umowy,
• cena (w przypadku umowy sprzedaży),
• termin zawarcia umowy przedwstępnej,
• podpisy stron.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

O umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości można powiedzieć, że nie różni się charakterem od pozostałych umów tego typu. Jednakże w przypadku jej zawierania warto zastosować dodatkowe zapisy, niezbędne by w sposób odpowiedni zabezpieczyć osobę kupującego, a które dla osoby niezajmującej się na co dzień obrotem nieruchomościami mogą nie być do końca oczywiste.

Elementy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Część Wstępna

• Data i miejsce zawarcia umowy – element niewymagający tłumaczenia. Oznaczenie czasu i miejsca zawarcia umowy przedwstępnej jest niezbędne ze względu na możliwe roszczenia z tytułu tej umowy.

• Strony umowy – niezbędny element każdej umowy dwustronnej. Stronami umowy mogą być osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (np. spółka komandytowa). Dane umieszczone w umowie powinny umożliwiać bezproblemową identyfikację. W przypadku:

• Osoby fizycznej – imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego, (opcjonalnie), numer Pesel;
• Osoby prawnej/ jednostki organizacyjnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną – nazwa (firma), adres siedziby, numer NIP, REGON, KRS, dane osoby reprezentującej podmiot.

Strony umowy zwyczajowo nazywa się „Sprzedającym” oraz „Kupującym”

Część Właściwa

• Oświadczenia Stron – jednym z celów, do którego dążą w trakcie negocjacji umowy sprzedaży nieruchomości zarówno sprzedający, jak i kupujący, jest minimalizacja potencjalnych czynników ryzyka, które mogą się wiązać z przyszłym kontraktem. Wśród instrumentów, które mają należycie zabezpieczyć interesy każdej ze stron umowy, istotną rolę odgrywają oświadczenia i zapewnienia. Stanowią one ważny element każdego kontraktu sprzedaży nieruchomości. Przy transakcjach sprzedaży nieruchomości doniosłe znaczenie dla obu stron umowy mają oświadczenia składane przez sprzedającego. Stąd też w pierwszej kolejności należy umieścić oświadczenie Sprzedającego, w którym potwierdzi prawo własności do tej konkretnej nieruchomości, na przykład wypis z Księgi Wieczystej. Należy również podać podstawę nabycia praw do przedmiotu umowy, tj. wskazać dokument, na mocy którego nastąpiło przeniesienie prawa na osobę Sprzedającego, na przykład akt notarialny sprzedaży. Następnie umieszcza się kolejne oświadczenia, które zabezpieczają interesy Kupującego. Powinny w swojej treści informować między innymi o:

• braku wszczętych postępowań upadłościowych, egzekucyjnych,
• braku wniosków o wszczęcie postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego,
• braku zaległości publicznoprawnych,
• braku obciążeń przedmiotowej nieruchomości długami, ograniczonymi prawami rzeczowymi, służebnościami,
• braku wszczętych postępowań egzekucyjnych mających na celu zajęcie przedmiotowej nieruchomości.

Sprzedający może zostać na mocy postanowień umownych do okazania lub przedłożenia dokumentów, które będą poświadczały zawarte w umowie oświadczenia. Jest to kolejny element, który pomaga zabezpieczyć interes prawny Kupującego.

• Przedmiot umowy – w umowie przedwstępnej obowiązkowym elementem jest określenie i opisanie nieruchomości będącej jej przedmiotem. Dotyczy to zarówno danych identyfikujących jak i kompleksowego opisu nieruchomości. Ważnym jest, aby dla przykładu w przypadku zakupu budynku mieszkalnego na rynku wtórnym określić, które elementy będące zespolone z nieruchomością nietrwale pozostaną, a które zabierze Sprzedający. Inna praktyka jest stosowana przy transakcjach związanych z rynkiem pierwotnym. Zazwyczaj zamiast opisu nieruchomości w umowie strona sprzedająca dołącza jako załącznik opis nieruchomości wraz z całą specyfikacją techniczną.

• Cena – sprzedaż ma charakter odpłatny, w związku z czym w umowie musi być określona cena sprzedaży wyrażona w jednostkach pieniężnych. Brak jej podania w umowie skutkuje potraktowaniem czynności prawnej jako umowy darowizny. Sprzedaż może nastąpić w formie gotówkowej bądź bezgotówkowej (np. przelew).

• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – w przypadku umowy przedwstępnej konieczne jest określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Zgodnie z art. 389 § 2 kodeksu cywilnego jeżeli termin w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

W przypadku, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony przez tą z nich, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Ponadto należy również pamiętać, że w sytuacji, w której po upływie roku od podpisania umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin, w którym umowa przyrzeczona ma zostać zawarta, nie można żądać wyznaczenia takiego terminu.

• Zadatek i zaliczka – częstym elementem umowy przedwstępnej jest zaliczka lub zadatek. Instytucje te są uregulowane w kodeksie cywilnym. Często oba pojęcia używane są zamiennie, co jest błędne ze względu na odmienny charakter i skutek, który realizują, zwłaszcza w przypadku gdy jedna ze stron z umowy się wycofa. Zadatek wpłacony przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Z kolei istotą zaliczki jest pokrycie wstępnych kosztów wynikających z realizacji przedmiotu umowy. W przypadku tej instytucji, w momencie odstąpienia od umowy, środki wpłacone w ramach zaliczki podlegają zwrotowi. Powodem umieszczenia powyższych postanowień w umowie przedwstępnej sprzedaży jest zabezpieczenie realizacji umowy przez strony w przyszłości.

• Podpis – element graficzny, szersze omówienie definicji tego pojęcia wykracza poza ramy niniejszego artykułu.

Elementy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Przepisy kodeksu cywilnego nie wymagają, aby umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego. Stąd też, całkowicie wystarczające będzie tutaj zachowanie zwykłej formy pisemnej. Warto jednocześnie pamiętać, że gdyby przedmiotowa umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, to miałoby to niezwykle doniosłe skutki dla stron umowy. Mianowicie, jeżeli jedna ze stron uchylałaby się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, to wtedy druga strona mogłaby wystąpić z odpowiednim powództwem do sądu powszechnego o wydanie wyroku zastępującego oświadczenie woli strony uchylającej się od zawarcia umowy.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest częstą praktyką. Oprócz treści typowej dla umów tego rodzaju pełni przede wszystkim rolę zabezpieczającą interesy prawne Stron. Odpowiednie uregulowanie czynności podejmowanych przez podmioty uczestniczące w realizacji umowy jest niezbędne ze względu na stosunkowo wysokie kwoty jakie w transakcjach tego typu są wnoszone.

Jeżeli zainteresował Państwa opisany wyżej temat, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią (tel.: +48 17 307 07 66, +48 12 307 09 88 lub e-mail: kancelaria@ktmh.pl) oraz do umówienia spotkania w biurze Kancelarii w Rzeszowie lub Krakowie. Istnieje także możliwość udzielenia pomocy zdalnej za pomocą środków porozumiewania się na odległość (tj. telekonferencja lub wideokonferencja).

Andrzej Polak

Radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Rzeszowie. Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Rzeszowskiego. Wieloletnie doświadczenie zawodowe zdobywał już w trakcie studiów w renomowanych rzeszowskich kancelariach prawnych oraz jako konsultant i członek zarządu Uniwersyteckiej Poradni Prawnej działającej przy WPiA UR, a obecnie także jako radca prawny in-house ­w dużej spółce budowlanej. Z Kancelarią TMH współpracuje od 2018 roku. W pracy zajmuje się głównie prawem cywilnym, prawem spółek oraz obsługą prawną cudzoziemców. Zawodowo skupia się szczególnie na zagadnieniach z zakresu prawa budowlanego takich jak przygotowywanie, opiniowanie i negocjowanie umów o roboty budowlane, oraz prowadzenie postępowań sądowych z tego zakresu.