Ustawodawca polski przewidział w Kodeksie cywilnym różne rodzaje nabycia prawa własności. Jednym z nich – mającym swoje specjalne uwarunkowania – jest nabycie własności w drodze zasiedzenia. Odpowiedź na pytanie, czym właściwie jest instytucja zasiedzenia oraz jaka jest jej charakterystyka postaram się przedstawić w niniejszym wpisie.
Spis treści
Zasiedzenie nieruchomości a rodzaj nieruchomości
Na wstępie trzeba określić, czym w ogóle jest zasiedzenie i co można nabyć w drodze tej czynności. Zasiedzenie jest metodą pierwotną nabycia własności nieruchomości lub ruchomości (jednakże w dzisiejszym artykule skoncentruję się jedynie na nabyciu własności nieruchomości) poprzez upływ określonego ustawą czasu. Charakter pierwotny nabycia charakteryzuje się tym, że własność przechodzi na nabywcę bez obciążeń. Aby nabyć własność w ten sposób, niezbędne są dwie przesłanki – upływ czasu przewidzianego w ustawie oraz posiadanie samoistne nieruchomości, którą się zasiaduje.
Jaki rodzaj nieruchomości można nabyć w ten sposób? Przepisy wskazują po prostu na możliwość zasiedzenia nieruchomości – a zatem nie rozróżnia się w ten sposób różnych rodzajów nieruchomości, co oznacza, że odnosi się ono również do budynku i lokalu mieszkalnego stanowiących przedmiot odrębnej własności. Zasadniczo przedmiotem zasiedzenia są przede wszystkim rzeczy w znaczeniu techniczno-prawnym. Z uwagi na to nie można zasiedzieć np. pokoju w mieszkaniu czy łazienki. Jednakże, w przypadku nieruchomości gruntowych ustawodawca przewidział, że można zasiedzieć fizycznie rozgraniczoną jego część, np. terenu rozgraniczonego w jakiś sposób. Co więcej, dla faktu zasiedzenia nie ma znaczenia okoliczność, czy nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą.
Z uwagi na to, można zasiedzieć nieruchomość Skarbu Państwa, nieruchomość rolną albo też nieruchomość należącą do gminy.
Kodeks cywilny przyznaje Skarbowi Państwa osobowość prawną. Oznacza to, że Skarb Państwa może nabywać prawa i być podmiotem obowiązków – w tym własności. Ta okoliczność implikuje możliwość zasiedzenia nieruchomości należącej właśnie do Skarbu Państwa. W aspekcie cywilistycznym Kodeks cywilny przewiduje równość podmiotów w stosunkach cywilnoprawnych.
Przedmiotami wyłączonymi z zasiedzenia są nieruchomości wyłączone z obrotu, które to wyłączenie wynika z przepisów szczególnych – ze względu na ich przeznaczenie (na użytek publiczny) lub właściwości.
Jak zasiedzieć nieruchomość? Wymagania i zasady
Już wcześniej wspomniałem, że do zasiedzenia muszą zaistnieć dwie przesłanki – upływ wskazanego terminu (który de facto uzależniony jest od dobrej lub złej wiary, o których więcej zostanie napisane poniżej) i posiadanie samoistne zasiadywanej nieruchomości w tym czasie. Nasuwa się zasadnicze pytanie – czym jest posiadanie samoistne?
Co do zasady, jest to posiadanie nieruchomości takie jak właściciel. Posiadanie samoistne wymaga manifestowania niezależności w posiadaniu, z wyłączeniem innych osób. Posiadacz samoistny musi działać wobec osób trzecich tak jak właściciel nieruchomości – zarządzać nią, dbać o nią, ponosić odpowiedzialność wobec organów podatkowych, utrzymywać w stanie niepogorszonym, uprawiać, grodzić – lub w każdy inny sposób wyrażać swoje faktyczne władztwo nad rzeczą.
Ile lat trwa zasiedzenie nieruchomości?
Wskazane wyżej władztwo wobec osób trzecich należy manifestować przez okres 30 lub 20 lat, w zależności wystąpienia dobrej lub złej wiary. Przy czym istotny z punktu widzenia biegu terminu jest stan wejścia w posiadanie. Okres 20 lat występuje przy dobrej wierze (przy czym zasadą jest, że dobra wiara jest domniemywana w stosunkach cywilnych, a zatem występuje niejako co do zasady i to złą wiarę należy udowodnić).
Zasiedzenie nieruchomości może nastąpić także z upływem 30 lat w przypadku wystąpienia złej wiary. Jest to istotna różnica w stosunku do ruchomości, które zasiedzieć można z upływem trzech lat, ale tylko przy wystąpieniu dobrej wiary po stronie posiadacza. Zatem, podsumowując, dobra wiara i zła wiara nie mają faktycznego znaczenia dla samej okoliczności nabycia własności w drodze zasiedzenia, jednakże mają wpływ na okres czasu, z jakim nabywa się nieruchomość. Istotne jest bowiem to, że nabycie nieruchomości następuje z mocy samego prawa, a nie poprzez kształtujące orzeczenie sądu. Orzeczenie sądu w tym przedmiocie ma jedynie charakter deklaratoryjny, zatem sąd stwierdza jedynie samo istnienie stosunku prawnego lub jego brak, a nie kształtuje nowego w oparciu o dowody i przesłanki.
Zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy
W trakcie biegu terminu zasiedzenia może dojść do przeniesienia posiadania. Art. 176 k.c. pozwala nowemu posiadaczowi doliczyć przy obliczaniu terminu zasiedzenia czas posiadania poprzednika. Nowy posiadacz może doliczyć zarówno czas posiadania swego bezpośredniego poprzednika, jak i wcześniejszego posiadacza, jeśli takie uprawnienie przysługiwało temu pierwszemu. W przypadku nieruchomości ma to wielkie znaczenie. Przy założeniu złej wiary, termin 30 lat jest terminem odległym. W związku z tym, przy założeniu możliwości zdarzeń losowych, a nawet śmierci posiadacza samoistnego, okres jego posiadania dolicza się do posiadania jego następcy.
Podobnie sytuacja klaruje się przy spadkobiercach posiadacza samoistnego. Przyjmując spadek po spadkodawcy jego następca dziedziczy także posiadanie w drodze sukcesji. Reguła ta ma zastosowanie przy każdym rodzaju dziedziczenia, zarówno w oparciu o testament, jak i ustawę. Co więcej, zasadą jest, że dziedziczenie następuje z chwilą otwarcia spadku – czyli nawet, gdyby doszło do postępowania sądowego w przedmiocie nabycia spadku czy jego podziału, to spadkobierca, który odziedziczy posiadanie, dziedziczy je z chwilą śmierci swojego poprzednika. Co ciekawe, dziedziczenie posiadania nie zależy od tego, czy spadkobiercy objęli w faktyczne władztwo rzecz znajdującą się dotychczas w posiadaniu spadkodawcy, a więc czy kontynuują jego posiadanie.
Podsumowanie
Podsumowując powyższy wywód, do nabycia w drodze zasiedzenia nieruchomości następuje wtedy, gdy:
- nieruchomość jest posiadana samoistnie (tak jak właściciel) przez zasiadującego;
- upłynie 20 lat, przy założeniu dobrej wiary (w zakresie której istnieje domniemanie);
- lub upłynie 30 lat, przy założeniu złej wiary (liczy się jednak moment wejścia w posiadanie).
Jeżeli zainteresował Państwa opisany wyżej temat, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią (tel.: +48 17 307 07 66, +48 12 307 09 88 lub e-mail: kancelaria@ktmh.pl) oraz do umówienia spotkania w biurze Kancelarii w Rzeszowie lub Krakowie. Istnieje także możliwość udzielenia pomocy zdalnej za pomocą środków porozumiewania się na odległość (tj. telekonferencja lub wideokonferencja).
Andrzej Polak
Radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Rzeszowie. Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Rzeszowskiego. Wieloletnie doświadczenie zawodowe zdobywał już w trakcie studiów w renomowanych rzeszowskich kancelariach prawnych oraz jako konsultant i członek zarządu Uniwersyteckiej Poradni Prawnej działającej przy WPiA UR, a obecnie także jako radca prawny in-house w dużej spółce budowlanej. Z Kancelarią TMH współpracuje od 2018 roku. W pracy zajmuje się głównie prawem cywilnym, prawem spółek oraz obsługą prawną cudzoziemców. Zawodowo skupia się szczególnie na zagadnieniach z zakresu prawa budowlanego takich jak przygotowywanie, opiniowanie i negocjowanie umów o roboty budowlane, oraz prowadzenie postępowań sądowych z tego zakresu.
