Blog

Sprzedaż nieruchomości a kredyt we frankach

Kredyty walutowe, a w szczególności we frankach szwajcarskich, miały swoją największą popularność przed kilkunastoma już latami, a największa ich liczba została udzielona w 2008 roku z liczbą 162 tysięcy na łączną kwotę ponad 56 mld zł. 

Chętnych do wzięcia kredytu w walucie szwajcarskiej nie brakowało. Niskie koszty i stabilne stopy procentowe sprawiały, że oprocentowanie kredytów walutowych było znacznie niższe niż kredytów w złotówkach. Mniejsze odsetki przekładały się również na niższą ratę kredytu. Ponadto, ze względu na sposób wyliczania zdolności kredytowej, była ona bardzo często znacząco wyższa w przypadku kredytu we frankach szwajcarskich niż w złotówkach. Niestety, większość kredytobiorców nie rozumiała wówczas czym jest ryzyko walutowe i nie była świadoma ryzyk grożących kredytobiorcom.

Najbardziej problematyczną kwestią, o której nie informowano kredytobiorców, były możliwe wahania walutowe. Gdy większość osób zawierała swoje umowy kredytowe wartość franka szwajcarskiego oscylowała w granicach 2 zł, natomiast jego wartość gwałtownie wzrosła i osiąga wartość około 4 zł, a w styczniu 2015 przekroczyła nawet granicę 5 zł. Oznacza to, że często pomimo regularnego spłacania rat kwota pozostała do spłaty jest niewiele mniejsza od samej kwoty zaciągniętego kredytu, a nawet stanowi kwotę wyższą. Głównym zabezpieczeniem kredytu była zazwyczaj nieruchomość będąca przedmiotem finansowania i wynikająca stąd konieczność ustanowienia hipoteki na rzecz banku.

Sprzedaż nieruchomości

Nieruchomości, co do zasady, wolno tracą na wartości (a najczęściej nawet zyskują na wartości). Dlatego też, w miarę spłacania rat kredytowych, wysokość zadłużenia się zmniejsza, natomiast wartość nieruchomości pozostaje na podobnym poziomie. Powoduje to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej nieruchomością, kwota ze sprzedaży pozwala nie tylko spłacić kredyt, ale także często w rękach sprzedających pozostaje nadwyżka z tego tytułu. 

Niestety w przypadku kredytów we frankach szwajcarskich, jak już zostało to wskazane, wysokość zadłużenia nie spadła, a wręcz wzrosła, nierzadko przewyższając wartość samej nieruchomości. Powoduje to, że sprzedaż takiego domu czy mieszkania może być utrudniona, ale nie jest niemożliwe.

Zgoda banku na sprzedaż

Należy pamiętać, by przed próbą sprzedaży nieruchomości na własną rękę uzyskać zgodę wierzyciela, czyli banku, na sprzedaż. Oczywiście, co do zasady to kredytobiorca ma prawo rozporządzać należącą do niego nieruchomością, jednakże bank może przeprowadzenie takiego procesu znacząco utrudnić. W praktyce jednak większość banków nie stwarza większych problemów. 

Pierwszym krokiem jest uzyskanie przez sprzedającego zaświadczenia z banku o aktualnej wysokości zadłużenia oraz promesy, że po wpłaceniu tej kwoty, bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki. Razem z zaświadczeniem należy uzyskać zgodę na jednorazową spłatę kredytu wraz z całym wyliczeniem. Wynika to z faktu, że z kwoty wpłaconej przez kupującego w pierwszej kolejności dokonywana jest spłata kredytu, a dopiero kwota stanowiąca różnicę pomiędzy kwotą sprzedaży a aktualnym stanem zadłużenia, jeśli okaże się dodatnia, wpływa na konto sprzedającego. Nie zawsze powstanie wspomniana nadpłata. W tym kontekście stosuje się wskaźnik LTR, dzięki któremu można obliczyć czy w danej sytuacji nadwyżka będzie miała miejsce. 

Wskaźnik LTV

Stosując pewne uproszczenie, wskaźnik LTV określa stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Zazwyczaj określany jest on procentowo. Aby go obliczyć należy znać „saldo zadłużenia z tytułu kredytu”, które stanowi aktualna kwota kredytu pozostającego do spłaty w walucie pomnożona przez kurs walutowy z danego dnia. Do obliczeń należy przyjąć aktualną wartość nieruchomości, a nie tą w czasie udzielania kredytu. 

Przykładowo, jeżeli kwota pozostała do spłaty wynosi 100 tysięcy CHF, to po kursie 4,20 zł stanowi kwotę 420.000,00 zł. Przyjmując, że aktualna wartość nieruchomości to 350 tysięcy zł, wskaźnik LTV wyniesie 120 %.

Jeżeli jednak w powyższym przykładzie kwota spłacona byłaby wyższa, a wartość pozostała do spłaty wynosiłaby 50 tysięcy CHF, to po kursie 4,20 zł wynosiłaby 210.000,00 zł, a wskaźnik LTV wyniesie 60 %. 

Wskaźnik LTV a sprzedaż nieruchomości

Wskaźnik LTV, a w zasadzie jego wysokość, ma bardzo duże znaczenie w kwestii opłacalności sprzedaży nieruchomości, które obciąża kredyt we frankach szwajcarskich. Jeżeli wskaźnik LTV wynosi ponad 100 %, spowoduje to, że kwota uzyskana ze sprzedaży nie pokryje całej kwoty kredytu pozostałej do spłaty, co oznacza, że aby „uwolnić się” od kredytu, niezbędna będzie dopłata ze strony sprzedającego.

Należy jednak pamiętać, że wartość wskaźnika LTV zależna jest w dużej mierze od aktualnego kursu waluty szwajcarskiej. Jego wartość jest wprost proporcjonalna do wartości franka w stosunku do złotówki, dlatego też bardziej ekonomicznie opłacalne będzie dokonanie sprzedaży przy najniższej możliwej wartości franka. 

Cesja kredytu na kupującego

Jeżeli wskaźnik LTV przekracza 100 %, a co za tym idzie kwota pochodząca ze sprzedaży nieruchomości nie wystarczy na pokrycie pozostałej wartości kredytu, można również rozważyć inne rozwiązania, jak na przykład cesja kredytu. Cesja, w tym przypadku, oznacza przeniesienie kredytu na kupującego, stającego się nowym właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką. Najczęściej kredyt udzielony we frankach szwajcarskich zostaje przewalutowany, a nowy właściciel mieszkania czy domu spłaca część pozostałą do spłaty. Jest to o tyle trudniejsza sytuacja dla kupującego, że wiąże się to z koniecznością dokonania analizy jego sytuacji finansowej. Nie powinna więc budzić wątpliwości niechęć potencjalnych nabywców do kupowania nieruchomości połączonej z cesją kredytu. 

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość

Innym niestandardowym rozwiązaniem jest przeniesienie wierzytelności na inną nieruchomość. Obciążenie hipoteką można przenieść za zgodą wierzyciela, czyli banku, oraz wszystkich współwłaścicieli. Bank dokona wyceny „nowej” nieruchomości, ustali jej wartość rynkową i przekalkuluje wartość zadłużenia. Należy jednak pamiętać, że wiąże się to z poniesieniem dodatkowych kosztów wynikających z potrzeby wyceny nieruchomości i wpisem hipoteki. Rozwiązanie to pozwala na sprzedaż nieruchomości nieobciążonej, a co za tym idzie po cenie wyższej niż z obciążającą ją hipoteką. 

Istnieje również możliwość, by przed zakupem nowego mieszkania, tymczasowo przenieść wierzytelność na inną nieruchomość (własne lub np. należące do członka rodziny), a dopiero kolejno na nowo zakupioną nieruchomość. Jednakże należy pamiętać, że koszty dodatkowe, związane z wyceną i wpisem hipoteki, należy liczyć podwójnie. 

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką związaną z udzielonym kredytem walutowym we frankach szwajcarskich nie należy do prostych, jednakże jest wykonalne. Nie zawsze możliwe jest, by przewidzieć przyszłość w perspektywie 20 czy 30 lat, czyli na ile zazwyczaj zawierane były kredyty frankowe, dlatego też zdarza się, że niezbędna jest sprzedaż nieruchomości, na kupno której udzielany był kredyt.

Jeżeli zainteresował Państwa opisany wyżej temat, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią (tel.: +48 17 307 07 66, +48 12 307 09 88 lub e-mail: kancelaria@ktmh.pl) oraz do umówienia spotkania w biurze Kancelarii w Rzeszowie lub Krakowie. 

Avatar

Jestem aplikantem radcowskim przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Rzeszowie. Specjalizuje się w zakresie zagadnień prawa bankowego, windykacji należności Klientów, prawa cywilnego oraz wsparciem w obsłudze prawnej podmiotów gospodarczych.

Kontakt
Podane przez Państwa dane osobowe przetwarzane będą w celu i w zakresie niezbędnym do udzielenia odpowiedzi na przesłane zapytanie. Podstawą prawną przetwarzania jest w tym przypadku art. 6 ust. 1 lit. f RODO, czyli prawnie uzasadniony interes administratora w postaci kontaktu biznesowego z użytkownikami strony. Udostępnienie przez Państwa danych jest dobrowolne, jednakże jest ono niezbędne do udzielenia odpowiedzi na pytanie. Więcej informacji na temat przetwarzania Państwa danych osobowych przez Kancelarię TMH zawarto w Polityce prywatności.

Kancelaria Prawna TMH

ul. Dominikańska 1A
35-077 Rzeszów

Tel: (17) 307 07 66

Rynek Dębnicki 6/3
30‑319 Kraków

Tel: (12) 307 09 88

Ocena Google
5.0
Na podstawie 95 recenzji
×