W związku z ogłoszonym Rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. stanem epidemii wywołanej COVID-19, na terenie całego kraju wprowadzono szereg obostrzeń oraz ograniczeń w prowadzeniu działalności gospodarczej.
Handel prowadzony w centrach handlowych, których w Polsce istnieje około 570, jest jedną z branż najbardziej dotkniętych skutkami pandemii ze względu na konieczność zamknięcia większości sklepów działających w obiektach wielkopowierzchniowych. Wiele z nich po zniesieniu zakazu nie powróciło już do prowadzonej przed epidemią działalności.
Wśród wprowadzonych przez ustawodawcę ograniczeń związanych z obowiązującym stanem epidemii, które pośrednio dotyczyły handlu prowadzonego w wielkopowierzchniowych centrach handlowych, był między innymi wprowadzony w art. 31t ust. 1 Ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U.2020.1842 t.j.) (dalej również jako: „Ustawa antycovidowa”) zakaz wypowiadania przez wynajmujących umów najmu. Zakaz ten obowiązywał do końca czerwca 2020 r. jednak po upływie tego terminu ustawodawca nie przedłużył czasu jego obowiązywania.
Spis treści
Zakaz prowadzenia działalności w wielkopowierzchniowych obiektach handlowych
Kolejnym bardzo istotnym ograniczeniem jest ustanowiony Ustawą antycovidową art. 15ze ust. 1 zgodnie, z którym „w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej”. Jak wynika z powyższego przepisu w trakcie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych najemcy lokali objętych zakazem nie muszą uiszczać żadnych świadczeń przewidzianych w umowie najmu – w tym w szczególności czynszu ani opłat eksploatacyjnych. Z kolei wynajmujący nie są zobowiązani do udostępniania najemcom powierzchni handlowych. Warunkiem skorzystania z możliwości wygaszenia wzajemnych zobowiązań na czas trwania zakazu jest złożenie przez najemcę wiążącej oferty przedłużenia obowiązywania umowy – zgodnie z dotychczasowymi warunkami. Przedłużenie miałoby nastąpić na okres odpowiadający czasowi trwania zakazu przedłużony o sześć miesięcy, a oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. W przypadku bezskutecznego upływu terminu najemca traci uprawnienie do zwolnienia z obowiązku zapłaty świadczeń przewidzianych w umowie. Oznacza to, że warunek złożenia przez najemcę oferty przedłużenia najmu jest warunkiem koniecznym do skorzystania z uprawnienia przyznanego w art. 15ze ust. 1 Ustawy antycovidowej.
W tym miejscu należy zauważyć, że nie sposób całkowicie wykluczyć przyjęcia stanowiska, iż nawet w przypadku niezłożenia przez najemcę oferty, o której mowa wyżej, najemca będzie mógł powołać się wobec Wynajmującego na regulację art. 495 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej również jako: „Kodeks cywilny”). Możliwość takiej interpretacji daje art. 15ze ust. 4 Ustawy antycovidowej, zgodnie z którym postanowienia ust. 1-3 Ustawy antycovidowej nie uchybiają właściwym przepisom Kodeksu cywilnego regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzone są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej w tym przepisom stanowiącym o następczej niemożliwości spełnienia świadczenia tj. art. 495 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi regulacjami jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwym do spełnienia z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, strona która miała to świadczenie spełnić nie może żądać świadczenia wzajemnego a jeżeli takie świadczenie już otrzymała zobowiązana jest do jego zwrotu.
W obecnej sytuacji nie można wykluczyć przyjęcia przez najemców lokalu linii obrony, zgodnie z którą na gruncie stosunków wynajmujący-najemca w odniesieniu do najmu powierzchni handlowych w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, dochodzi do następczej niemożliwości spełnienia świadczenia, za którą odpowiedzialności nie ponosi żadna ze stron. Przy takiej interpretacji istotą świadczenia, które ma zostać spełnione przez wynajmującego, nie jest po prostu udostępnianie powierzchni, lecz udostępnienie powierzchni zdatnej do prowadzenia działalności gospodarczej o charakterze handlowym. Wszakże wprowadzone odpowiednimi regulacjami obostrzenia zakazujące prowadzenia handlu w wielkopowierzchniowych obiektach handlowych de facto uniemożliwiły realizację zobowiązania wynajmującego, gdyż udostępniana przez niego powierzchnia stała się niezdatna do umówionego celu. Co istotne, pogląd ten coraz częściej podzielają sądy w Polsce.
Klauzula rebus sic stantibus ratunkiem dla najemcy
Niezależnie od powyższych kontrowersji interpretacyjnych oraz sporów, w świetle obowiązujących obecnie przepisów, a także mając na względzie panującą sytuację gospodarczą, najrozsądniejszym rozwiązaniem, zarówno z perspektywy najemcy jak i wynajmującego, wydaje się niewątpliwie polubowna zmiana postanowień obowiązującej umowy oraz renegocjowanie jej warunków.
W przypadku gdyby jednak próba polubownej zmiany postanowień umowy okazała się bezskuteczna warto sięgnąć po wyrażoną w art. 357 1 §1 k.c. regułę rebus sic stantibus zgodnie, z którą „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.”
Nie można mieć wątpliwości, że wprowadzenie zakazu prowadzenia działalności gospodarczej na terenie obiektów handlowych zachwiało równowagą kontaktową prowadząc do sytuacji, w której spełnienie zobowiązania stało się znacznie utrudnione lub nawet całkowicie niemożliwe. W takiej sytuacji powołanie się na powyższą regułę wydaje się być zupełnie uzasadnione. Należy jednak pamiętać, że realizacja zasady wyrażonej w art. 3571 § 1 k.c. odbywa się w drodze powództwa wytaczanego przed sąd, co w bieżącej sytuacji oznacza, że osiągnięcie zamierzonego celu może znacznie odwlec się w czasie. Nie zmienia to jednak faktu, że powyższa argumentacja odwołująca się do wystąpienia nadzwyczajnych zmian stosunku może również skutecznie posłużyć w procesie renegocjacji postanowień umowy.
Podsumowanie
Podsumowując należy wskazać, że mimo trudnej sytuacji wywołanej stanem epidemii oraz związanymi z nim obostrzeniami najemca posiada kilka możliwości obrony swych praw. Warto jednak pamiętać, że szukając odpowiedniego rozwiązania każdą sprawę trzeba rozpatrywać indywidualnie biorąc pod uwagę wszelkie okoliczności specyficzne dla danej sprawy. W tym celu warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, który kompleksowo zajmie się zagadnieniem poczynając od przeprowadzenia negocjacji a na reprezentacji w ewentualnym postępowaniu sądowym kończąc.
Jeżeli zainteresował Państwa opisany wyżej temat, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią (tel.: +48 17 307 07 66, +48 12 307 09 88 lub e-mail: kancelaria@ktmh.pl) oraz do umówienia spotkania w biurze Kancelarii w Rzeszowie lub Krakowie. Istnieje także możliwość udzielenia pomocy zdalnej za pomocą środków porozumiewania się na odległość (tj. telekonferencja lub wideokonferencja).
