Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – podstawowe informacje

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej jako „mpzp”) jest aktem prawa miejscowego, który uchwalany jest w formie uchwały przez radę gminy (radę miasta), którego celem jest określenie przeznaczenia terenów oraz warunków zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego na terenie całej lub części gminy (miasta). 

Podejmując stosowną uchwałę rada gminy (miasta) de facto decyduje więc wielokrotnie o prawie mieszkańców danej gminy (miasta) do możliwości zagospodarowania ich nieruchomości co prowadzić może tak do polepszenia ich sytuacji (np. w sytuacji zmiany przeznaczenia terenów rolnych na tereny pod zabudowę mieszkaniową) jak i do jej pogorszenia (np. w sytuacji przeznaczenia całej lub części nieruchomości pod teren publiczny – drogę, park, szkołę czy też zmiany przeznaczenie i zmniejszenia możliwości zabudowy nieruchomości wobec przeznaczenia poprzedniego).

Skutki wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Z chwilą wejścia w życie mpzp obowiązujący dotychczas mpzp traci moc w całości lub w części (w zależności od tego czy nowy mpzp obejmuje cały obszar poprzednio obowiązującego mpzp czy też jego część). 

Ponadto w sytuacji, gdy dla terenu na którym uchwalono nowy mpzp wydano wcześniej decyzje o warunkach zabudowy (decyzje mocą których zostało określone przeznaczenie danej nieruchomości) – organ, który je wydał, w sytuacji, gdy są one sprzeczne z mpzp, zobowiązany jest do stwierdzenia wygaśnięcia takiej decyzji.

Konsekwencją powyższego jest brak możliwości wykorzystania dane nieruchomości w sposób, który określony został w poprzednio obowiązującym mpzp lub w decyzji o warunkach zabudowy.

W sytuacji wejścia w życie mpzp mocą którego możliwości inwestycyjne danej nieruchomości uległy polepszeniu właściciel musi liczyć się z ryzykiem konieczności poniesienia dodatkowych opłat w sytuacji, gdyby zdecydował się na sprzedaż nieruchomości w okresie 5 lat od wejścia w życie mpzp (tzw. renta planistyczna). Opłata taka uzależniona jest od wzrostu wartości jaki nastąpił na skutek wejścia w życie mpzp.

Przykład:

• przed wejściem w życie mpzp nieruchomość przeznaczona była jako tereny rolne bez prawa do zabudowy,
• na mocy mpzp ta sama nieruchomość przeznaczona została pod zabudowę jednorodzinną,
• po upływie 3 lat od wejścia w życie mpzp właściciel nieruchomości dokonał sprzedaży nieruchomości za ceną 100 zł/m²
• wójt (burmistrz, prezydent miasta) niezwłocznie po otrzymaniu wypisu Aktu Notarialnego sprzedaży nieruchomości dokona wyceny wartości nieruchomości poprzez określenie jej wartości jako terenów rolnych oraz jako terenów przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną,
• jeśli wynik wyceny wykaże, iż wartość 1m² gruntu rolnego wynosiła 10zł/m², natomiast wartość gruntu „budowlanego” – 110 zł/m², oznaczać będzie, iż na skutek wejścia w życie mpzp wartość nieruchomości wzrosła o 100zł/m²,
• powyższe doprowadzi do możliwości naliczenia opłaty (tzw. renty planistycznej) w wysokości do 30% wzrostu wartości nieruchomości (stawkę tą określa mpzp),
• tym samym w sytuacji sprzedaży np. 2000m² gruntu i przy przyjęciu w mpzp maksymalnej stawki opłaty (30%) właściciel nieruchomości będzie zobowiązany do poniesienia tzw. renty planistycznej w wysokości 60 000 zł (2 000 m² x 100zł/m² x 30% = 60 000 zł).