Blog

Zmiana umowy najmu z galerią handlową z uwagi na zagrożenie koronawirusem

Ograniczenia i obostrzenia w zakresie prowadzonej przez przedsiębiorców działalności gospodarczej z powodu pandemii koronawirusa SARS-CoV-2 dotknęły głównie handel detaliczny, w tym szczególnie handel w branży usługowej, odzieżowej, tekstylnej, RTV i AGD, których lokale znajdują się na terenie galerii handlowych. Zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w tym zakresie został wprowadzony zgodnie z dwoma najnowszymi rozporządzeniami Ministra Zdrowia – o stanie zagrożenia epidemicznego, które potem uchylono i wprowadzono rozporządzenie o stanie epidemii. Sytuacja najemców lokali użytkowych w galeriach handlowych jest często niesamowicie utrudniona. W świetle obecnych wydarzeń jedynym możliwym rozwiązaniem wydawać by się mogło wypowiedzenie umowy najmu i zamknięcie działalności. Ale czy na pewno?

Nadzwyczajna zmiana stosunków.

W poprzednim artykule opisywałem jedną z instytucji prawa cywilnego, jaką jest nadzwyczajna zmiana stosunków, która wpływa na sytuację kontraktową stron umowy czyniąc wykonanie świadczenia nadmiernie utrudnionym albo grożąc rażącą stratą. Reguła rebus sic stantibus ma zastosowanie do umów pomiędzy podmiotami prawa cywilnego, a więc także pomiędzy przedsiębiorcami. Najdobitniejszym przykładem zastosowania tego narzędzia jest obecnie panujący stan epidemii i związane z nim ograniczenia, szczególnie w handlu i działalności gospodarczej. Przedsiębiorca najmując powierzchnię handlową w galerii handlowej musi liczyć się z typowym ryzykiem gospodarczym, jakie będzie ponosić – a jest to na przykład brak klientów, złej jakości produkt, odpowiedzialność z tytułu rękojmi, a nawet zła opinia, jaką może sobie wyrobić na podstawie recenzji konsumentów, która wpłynie na brak przychodu. Jednak są takie okoliczności, którym nawet przy zachowaniu szczególnej staranności nie da się przewidzieć przy zawieraniu umowy, a nawet w jej trakcie. Takimi okolicznościami są – z języka stosunków międzynarodowych – tzw. „czarne łabędzie”, czyli zdarzenia nieprzewidywalne, nagłe, przemożne, zewnętrzne w stosunku do podmiotów – a więc podręcznikowe przykłady siły wyższej. Są to wybuchy wulkanów, trzęsienia ziemi, katastrofy klimatyczne, czy właśnie epidemie. 

Żaden, nawet najbardziej przezorny przedsiębiorca nie jest w stanie określić, przy zawieraniu umowy o charakterze długoterminowym, zdarzeń, jakie pojawić się mogą za kilka lat. Typowymi umowami długoterminowymi zawieranymi na płaszczyźnie pomiędzy przedsiębiorcami są umowy najmu lokali użytkowych, na przykład w galeriach handlowych. Epidemia koronawirusa SARS-CoV-2 jest okolicznością nadzwyczajną, wpływającą na zmianę stosunków pomiędzy najemcą a wynajmującym. W normalnym toku relacji gospodarczej, wynajmujący – właściciel galerii handlowej – udostępnia najemcy – przedsiębiorcy – lokal użytkowy, a najemca opłaca mu z tego tytułu czynsz. Czynsz przedsiębiorcy pokrywany jest w znakomitej mierze z zapłaty przez klientów cen za produkty lub usługi, które świadczy w lokalu. Do zapewnienia normalnego funkcjonowania obrotu konieczna jest więc nieskrępowana wolność konsumentów w korzystaniu z galerii. Sytuacja się załamuje, jeśli siła wyższa wpływa na któryś z tych elementów. 

Tak też stało się w przypadku epidemii koronawirusa powodującego chorobę COVID-19. Stan epidemii wymusił działania rządu polegające na ograniczeniu skupisk ludzkich – na pierwszy ogień wprowadzono zakaz prowadzenia działalności przez podmioty niezapewniające podstawowych potrzeb ludności. 

W tej sytuacji doszło do tego, że siła wyższa (akt władzy publicznej – vis imperia) zaburzyła relację gospodarczą najemcy i wynajmującego. Skoro zaś najemca nie może prowadzić działalności, to nie ma jak opłacić często wysokiego czynszu na rzecz wynajmującego. Dochodzi wtedy do nadzwyczajnej zmiany stosunków, która najemcy grozi rażącą stratą.

Jak zmienić umowę z galerią handlową z powodu koronawirusa?

Nadzwyczajna zmiana stosunków ma zastosowanie do zobowiązań umownych. Strony muszą najpierw podjąć kroki w stronę konsensualnego zmiany relacji umownych. Zazwyczaj to najemca, czyli strona realnie zagrożona stratą, wykazuje inicjatywę w celu powzięcia zmian umowy. W tym celu najlepiej jest wystosować pisemne wezwanie do wprowadzenia zamian w umowie.

Ważne jest to, że mimo iż rozporządzenie Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego zostało uchylone, to jednak zakaz prowadzenia działalności obowiązuje w kraju od dnia 14 marca 2020 r. i trwa do odwołania. Aktualnie, materię tę normuje Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 20.03.2020 r. (Dz.U. z 2020 r., poz. 491) w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii. Oznacza to, że najemca może próbować aneksować umowę z wynajmującym w ten sposób, aby zmniejszyć czynsz lub być z niego zwolnionym od dnia 14 marca 2020 r. nawet do odwołania. W sytuacji zaś, gdyby negocjacje się nie udały, najemcy przysługuje możliwość wytoczenia powództwa o ukształtowanie stosunku prawnego, a sprawę będzie rozstrzygał sąd cywilny. Powód, czyli najemca, będzie w pozwie wykazywał okoliczności nadzwyczajne, na które nie miał wpływu, które to wpłynęły na jego świadczenie w ten sposób, iż groziły mu rażącą stratą. Sąd może, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia, lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. 

Z całą pewnością, drugi sposób zmiany umowy, czyli pozew o ukształtowanie stosunku, to droga czasochłonna i kosztowna. Nie ulega wątpliwości, że orzecznictwo sądowe bardzo wzbogaci się na sprawach związanych z regułą rebus sic stantibus, gdy sytuacja w kraju i na świecie zacznie się normować. W tym szczególnie trudnym dla biznesu czasie, należy jednak zachować umiar, zdrowy rozsądek i społeczną odpowiedzialność nie tylko za siebie ale także za swoich kontrahentów. Najemca ponoszący wysokie koszty czynszu bez ekwiwalentu w postaci możliwości swobodnego zarobkowania (poprzez udostępnienie lokalu użytkowego) może zwyczajnie ogłosić upadłość i zamknąć działalność, a to poskutkuje zwolnieniem pracowników i brakiem zapłaty czynszu tak czy inaczej. Jednocześnie wynajmujący straci najemcę, którego może nie być łatwo tak szybko znaleźć w czasie kryzysu. 

Podsumowanie

Dla najemców lokali użytkowych w galeriach handlowych nastał trudny czas związany z brakiem możliwości zarobkowania. Aktualna sytuacja na świecie i w kraju otwiera jednak furtkę w postaci reguły nadzwyczajnej zmiany stosunków dla wyrugowania z umów postanowień, które powodują nadmierne utrudnienia lub groźbę rażącej straty. W pierwszej kolejności najemca lokalu powinien wezwać wynajmującego do polubownej zmiany umowy, a jeśli to się nie uda, to otwiera się droga sądowa w postaci możliwości wytoczenia powództwa o ukształtowanie stosunku prawnego. Jednakże wydaje się, że wszelkie działania mające na celu minimalizowanie szkód poczynionych epidemią koronawirusa SARS-CoV-2 są przejawem społecznej odpowiedzialności biznesu i zasługują na aprobatę.

Jeżeli zainteresował Państwa opisany wyżej temat, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią (tel: +48 17 307 07 66 e-mail: kancelaria@ktmh.pl).

Kontakt
Podane przez Państwa dane osobowe przetwarzane będą w celu i w zakresie niezbędnym do udzielenia odpowiedzi na przesłane zapytanie. Podstawą prawną przetwarzania jest w tym przypadku art. 6 ust. 1 lit. f RODO, czyli prawnie uzasadniony interes administratora w postaci kontaktu biznesowego z użytkownikami strony. Udostępnienie przez Państwa danych jest dobrowolne, jednakże jest ono niezbędne do udzielenia odpowiedzi na pytanie. Więcej informacji na temat przetwarzania Państwa danych osobowych przez Kancelarię TMH zawarto w Polityce prywatności.

Kancelaria Prawna TMH

ul. Dominikańska 1A,
35-077 Rzeszów

Tel: (17) 307 07 66

Rynek Dębnicki 6/3,
30‑319 Kraków

Tel: (12) 307 09 88

Ocena Google
5.0
Na podstawie 69 recenzji
×